Decisiones Que Marcan El Rumbo
Bienvenido a una mirada honesta sobre el mundo de las inversiones. Aquí compartimos tanto los éxitos como los fracasos, las decisiones acertadas y los errores que nos han enseñado valiosas lecciones. Este es el corazón de INVERSOR SIGLO XXI, donde la experiencia personal se convierte en conocimiento compartido.
Primeros pasos...
No todo en el mundo de las inversiones es ganancia. Aquí desglosamos aquellos momentos en los que las decisiones no fueron las mejores, las razones detrás de esos errores y, lo más importante, qué aprendimos de ellos. Nuestra meta es ayudarte a evitar caer en las mismas trampas y tomar decisiones más informadas.
Comprar una vivienda para invertir es muy sencillo, solo necesitas una entrada adecuada.
Obviamente no es fácil conseguir el dinero para una entrada, requiere de ahorro, constancia y disciplina, mas en el gasto que en los ingresos.
Lo realmente importante es iniciarse en el ahorro, teniendo claro cuales son tus gastos, minimizándolos, ya que para los ingresos no hay un limite.
¿Ya tienes dinero para una entrada?
Una vez que tengas el dinero ahorrado, puedes pasar al siguiente paso. No hay que decir que penden del inmueble se necesitará una cantidad u otra de dinero.
Lo normal sería un 20 % del inmueble, mas un 10 % en impuestos, gastos notaria, etc.
Lo mas importante es establecer los limites que puedes pagar por un inmueble, si hablamos de un inmueble de 100.000 euros, debes saber que necesitarás unos 30.000 euros para empezar como mínimo.
Siempre que hagas una buena búsqueda de vivienda, sin prisas y con paciencia, porque la oportunidad llega, una buena previsión de costes, que no te suponga una perdida absoluta de calidad de vida.
No hay que obsesionarse con una vivienda en concreto, siempre puede aparecer otra.
La negociación es muy importante.
Si una vez que tienes el dinero ahorrado, una vivienda en el enfoque, y tienes que negociar con el banco, es importante consultar en varios.
Los bancos siempre buscan su beneficio, pero tu puedes ser parte él siempre y cuando le facilites los requisitos.
Esto no quiere decir que se acepte todo sin cuestionar, se trata de una negociación, por lo tanto se pueden realizar las objeciones que consideres oportunas, como los bonificadores, seguros, etc.
Se trata de hacer cuentas, de los años de hipoteca y y lo que se puede dejar de ganar o perder por esos bonificadores.
Mi experiencia personal con mi primera vivienda.
Hace unos 7 años, por motivos laborales me tuve que mudar a una localidad de Valencia. Siempre he tenido claro que no quería destinar dinero al alquiler ( será por ser economista). Tenia un dinero ahorrado y sabia que en esa localidad no residiría mucho tiempo, pero mínimo algunos años, por lo que inicié una búsqueda incesante para un piso con las características básicas para poder invertir.
Al contrario que muños inversores inmobiliarios, mi primera condición era un máximo de 100.000 euros y que llegando el momento fuera lo suficiente atractivo como para poder deshacerme de él.
Esto quiere decir que tuviera ascensor, que a pesar de que a día de hoy eleva los costes, un piso sin ascensor no hay manera de venderlo. Y si es por encima de un tercero ni que decir tiene.
Un piso sin ascensor puede ser una buena elección, cuando se tiene suficiente capital y no se vaya a tener la necesidad urgente de deshacerse de este, y que suponga costes bajos su mantenimiento.
Como era la primera vez que hacia algo así, todo era nuevo para mi. Lo que si tenia claro que necesitaba una vivienda para vivir durante algunos años y después destinarla al alquiler según estuvieran los precios.
Localicé una vivienda de unos 98000 euros, un valor inferior al precio medio de la zona, con las características que buscaba.
No fue fácil, mas de dos meses inspeccionando barrio a barrio de pueblos y pueblos en las inmediaciones de Valencia, utilizando principalmente plataformas online.
Con el tiempo y para los siguientes inmuebles lo mas sencillo ha sido directamente con inmobiliarias, que al decirle lo que buscas lo filtran mejor que un buscador.
El valor inferior del inmueble era por necesidades particulares de los propietarios al comprar otro piso y tener urgencia por venderlo.
Lo mejor que aporta la paciencia es oportunidades con los propietarios de las viviendas, no es por ser despiadado, pero no dejan de ser negocios y todo el mundo prefiere pagar menos.
El piso se encontraba perfecto, la única inversión que tuve que hacer fue la de pintarlo, el resto todo igual, incluso amueblado.
Una vez pasaron 3 años, me marché del lugar, poniéndolo en alquiler, No exagero cuando lo alquilé la misma semana que lo oferté, y la multitud de mensajes hacia imposible concertar visitas con todos.
El precio al que lo oferté eran 750 euros, por debajo del precio de mercado que está en unos 850.
El motivo de esto es tener mas solicitudes y poder filtrar mas a los inquilinos, además de poder mantenerlos mas tiempo si son los adecuados debido a la demanda creciente en la zona, sintiéndose ellos agradecidos.
Supongo que habréis echado cuentas, y os falta la parte de financiación para ver la rentabilidad. Financié el 80 %, a un tipo de interés fijo del 1,5, que a pesar de el año que era no fue tampoco el mejor, aunque a día de hoy, regalado.
La rentabilidad de este inmueble es muy increíble, siendo un 12% en bruto, siendo la mejor de los inmuebles que tengo.
En siguientes blog comentará la rentabilidad neta de este inmueble y como he conseguido hacerlo escalable utilizando el interés compuesto.